正规炒股配资平台 何为抵债？上述城商行人士告诉记者

正规炒股配资平台　　何为抵债？上述城商行人士告诉记者

　　每经记者|刘嘉魁每经编辑|易启江

　　11月10日一早，京东资产平台上，兰州农商行挂牌的“育才壹品”小区上百套住宅，以低至市场价一半的价格拍卖，却遭遇了“0出价”的流拍。

　　银行直接下场卖房不止出现在兰州农商行，国有大行如农业银行挂牌直售的房产标的达3436个（未去重，下同），城商行如吉林银行超2000个，农信系统如广东农信超1.2万个……一个性价比很高的“银行直供房”折扣市场，正悄然浮出水面。

视觉中国图

　　这些房产大多是企业或个人的“抵债资产”，按相关规定要在两年内卖完，银行试图快速盘活这些沉睡的资产，所以，价格往往只有市场价的一半。

　　其中有一类房子相当抢手，买方往往出高价抢拍，比如银行使用过的办公楼。一个典型的案例是工商银行濮阳分行开发支行原办公楼，起拍价239万元，最终竟以340万元的价格拍出，超出起拍价100万元。

　　直供房性价比高，价格低于市场价

　　11月10日，兰州农商行在京东资产平台挂牌的100套“育才壹品”住宅，起拍价在7万至11万元不等，折合单价2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价。

　　然而，《每日经济新闻》记者注意到，直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态。实际上，该行在此小区拥有200多套类似房源，这些房产已不是第一次亮相拍卖平台，却无人问津。

　　记者调查发现，从国有大行到地方农信社，纷纷从幕后走向前台，化身房产“销售”，试图快速盘活“沉睡的资产”。在阿里与京东资产平台上，多家银行正挂牌销售房产。拍卖平台甚至打出“银行直供，不计成本卖”的宣传语。

　　据记者统计，截至11月10日，京东资产交易平台“竞价金融资产”项下尚有414套由银行挂出的待拍住宅用房，957套商业用房，远超去年同期。

　　例如，京东网资产平台显示，天水麦积农村合作银行于11月12日公开拍卖多达231套房产，其中包括98套商业用房，133套住宅。住宅起拍价为50余万元至70余万元不等，折合每平方米单价约为5500元；宁夏黄河农村商业银行将拍卖一套位于银川市永宁县的公寓，面积55.66平方米，起拍价仅9万余元。

　　从银行类型来看，城商行与农信社成为这波直售房产的主力军。在京东资产平台上，兰州银行2024年挂牌直售房产标的1127个，2025年增至1822个；吉林银行挂牌数量超过2000个；天津银行接近1300个。

　　农信系统直售房产的规模更为庞大。据不完全统计，广东农信系统出售的房产标的数量超1.2万个，贵州农信系统为9618个，湖南农信系统为1370个。

　　相比之下，大型国有银行和股份制银行直售房产规模较小，但也在加速推进。在阿里资产平台上，“银行直供好货”栏目下有多家推荐银行，其中农业银行挂牌直售的房产标的共有3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行483个，平安银行723个，民生银行637个。

　　处置不良债权，银行卖房“化债”

　　这些银行直供房源的产生，与银行处置不良资产密切相关。一家西部地区城商行不良资产处置部门的专业人士对《每日经济新闻》记者透露，这些房产大多为企业或个人贷款的抵押物，由于借款人无法偿还贷款，形成了不良债权。

　　“不过，这类所谓的银行直供房产，只是银行抵债资产处理的一个传统模式，并非银行增加了一项关于房地产的主营业务或者其他业务。”该城商行人士强调，市场需要清醒看待这类业务，避免误读。

　　该人士进一步表示，银行处置这些标的的方式主要有两种：一种是出售债权，将债权打包以较低折扣价出售给第三方，如不良资产管理公司；另一种是抵债，有两个途径，分为协议抵债和司法诉讼抵债。目前，市场上激增的“银行直供房”，大多来源于抵债资产。

　　何为抵债？上述城商行人士告诉记者，协议抵债，即双方不用通过司法程序达成一致意见，完成交割，再自行处置；司法诉讼抵债即通过法院法拍程序。

　　“在法院拍卖环节，一般按照不低于评估价值的70%进行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍价格的基础上再降20%，即二拍价格不低于一拍价格的80%。所以，两轮下来，标的物价值大约是原评估价值的56%。”该城商行人士表示。

　　“法拍可以理解为整个抵债过程中的前置环节，如果房产标的在法拍过程中顺利拍出，那就不存在后面的抵债资产一说了。”上述城商行人士详细解释道，抵债资产是进入司法拍卖以后流拍的这类资产，法院裁定以后，银行把这个资产接回来，过户在银行名下，然后银行再通过其他途径变卖。

　　兰州农商行处置沈抚新区育才壹品小区房产，正是这一过程的典型例证。沈抚新区育才壹品小区房产由沈阳智峰房地产开发有限公司开发，该公司欠兰州农商行共计2.94亿元。2022年12月，兰州市中级人民法院裁定强制执行，执行金额达4.6亿元。银行通过法院强制执行获得该小区的未售住宅和商铺，完成产权过户后直接出售。

　　银行直供房遇冷，但银行用过的房抢手

　　银行直供房最大的优势在于价格。

　　贝壳找房网信息显示，沈抚新区育才壹品小区二手房挂牌价在5000元/平方米左右，而银行直售房产起拍单价仅为2000元/平方米，不到市场价的一半。

　　又如，吉林银行大连分行拍卖一处位于大连星海广场的住宅，面积270余平方米，起拍价325.04万元，折合单价为每平方米1.2万元。

　　《每日经济新闻》记者注意到，二手房买卖平台显示，同区域住宅挂牌价为每平方米2万元左右。

　　尽管价格优势明显，但这些银行直供房源的成交情况并不理想。以兰州农商行处置的沈抚新区育才壹品小区房产为例，虽然价格一降再降，目前挂牌价低于市场价50%以上，却未能促成一套成交。

　　不过，《每日经济新闻》记者了解到，银行直供房的成交情况呈现分化态势，有几类资产较受欢迎：闹市区的商业用房、独立办公用房以及稀缺住宅。其中，银行用过的房产往往更受市场青睐。

　　例如，工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价239万元，最终以340万元的价格拍出；该分行濮阳县支行原办公楼起拍价416万元，最终以465.2万元拍出。

　　银行加速处置房产的战略转向，背后是一场效率与价值之间的艰难平衡。

　　一位熟悉拍卖的司法界人士向《每日经济新闻》记者坦言，一方面，从贷款违约、司法诉讼到最终通过法拍变现，整个周期动辄两三年之久，在当前的市场环境下，这一过程可能进一步拉长，时间成本与资产贬值的风险与日俱增。

　　另一方面，传统的“法拍”路径遭遇寒流，银行不得不开辟“直售”新战场。克而瑞研报显示，2025年6月，法拍房供应规模创下年内新高（3.2万套），市场承接力明显不足，成交率低迷。

　　“当法拍这条路不好走，将资产直接‘以物抵债’过户至银行名下，就成了现实的选择。”前述城商行人士点破了当前“银行直供房”激增的核心逻辑之一。大量房产在法拍市场上流拍后，最终以抵债形式转入银行资产负债表，形成规模可观的存量资产。银行从债权人变身为产权人，其主动下场销售，实则是被动承接了法拍回流资产。

　　然而，这种看似被动的加速处置，从银行整体的资产质量视角审视，却有其内在的合理性。

　　根据开源证券的研报，上市银行今年中报显示，按揭贷款不良率确有上行趋势。但由于有充足的抵押品作为安全垫，加之近期利率调降显著缓解了居民的还款压力，按揭贷款的风险整体仍在可控范围内。

　　此时，银行选择将沉淀在账面上的抵债房产加速变现，一方面可以回笼宝贵资金，另一方面也有助于优化资产质量指标，为应对挑战预留出更充足的安全空间。

　　信息与刚需“绝缘”，需更高效处置渠道

　　近年来，银行收到的抵债房产增多。对此，前述城商行人士对记者表示，目前，行业内的策略是“不到万不得已不接”。

　　这是为何？该人士对记者透露，有两方面原因。

　　“房产抵债回来后，变为表内资产，会消耗资本。”该城商行人士直言，这类资产的风险权重远高于其他资产；另外一个重要原因是，根据监管规定，银行抵债资产有处置时限，但往往难以及时处置，从而成了银行手里的“烫手山芋”。

　　《银行抵债资产管理办法》第十八条规定，不动产和股权应自取得日起两年内予以处置；《中华人民共和国商业银行法》第四十二条也明确规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起两年内予以处分。

　　“监管规定在此，但这类房产一两年内根本卖不出去。”该城商行人士进一步表示。

　　此外，银行直供房面临的一大挑战是市场接受度。在一位股份行人士看来，银行通过电商平台处置抵债资产，看似直面全国客群，实则与真正有需求的潜在买家之间横亘着一条“信息鸿沟”。

　　该股份行人士指出，问题的核心在于渠道错配。这些挂牌信息密集曝光于一线投资客或高频网络用户视野中，但他们并非几万、十几万元一套的低线城市房产的“有效客户”；而身处当地、最有可能接手这些房产的刚需购房者，却往往因不熟悉或极少接触专业的资产拍卖平台，从而与这些高性价比的房源失之交臂。这种供需双方难以精准对接的困境，在很大程度上制约了银行直供房的整体去化效率。